Начиная с какой суммы можно задумываться об инвестициях?

Инвестировать можно начинать с любой суммы, вопрос во что. Можно вложить 100 рублей в себя – купить книжку. Почитать, получить дополнительное знание, которое потом пригодится. Можно, имея чуть больше денег, купить лотерейный билет – тоже инвестиции.

Чтобы задумываться об инвестициях в недвижимость, нужно располагать более крупной суммой. К примеру, за миллион рублей можно купить машино-место в жилом комплексе на этапе строительства и на более позднем этапе продать его, но уже дороже. Сразу скажу, это не быстрые деньги, вы не сможете через год с зафиксированной прибылью выйти из проекта, на парковку так быстро цена не растет.

К примеру, в жилом комплексе Capital Group «Аэробус» у метро Аэропорт на начальном этапе машино-место стоило от 600 тысяч рублей. Сейчас, спустя четыре-пять лет, цена подбирается к двум миллионам. То есть в таком проекте можно заработать около 200%, это 40% годовых. Ни один банковский вклад на сегодняшний день не дает даже близкой доходности.

При решении инвестировать в подземный паркинг нужно детально вникать в проект.

В качестве примера возьмем дом со средней стоимостью квартиры в районе 15-16 миллионов рублей. Понятно, что люди, которые покупают квартиры за такие деньги, пешком не ходят, и им нужно полтора, а скорее всего два машино-места на семью. В этом случае выгодно вкладываться в парковку. Если же мы рассмотрим дом, в котором основная часть квартир – это 35-метровыеоднушки за 5-6 миллионов рублей, то людям, которые их покупают, предложение приобрести еще машино-место за миллион вряд ли будет интересно.

А если поднять планку?

Если у вас свободных средств от миллиона и выше, плюс хорошая зарплата, вы можете использовать ипотеку. Банки предлагают сегодня большой выбор ипотечных программ. Достаточно вспомнить программу Сбербанка – «12-12-12». 12% от стоимости квартиры из собственных средств, под 12% годовых, на 12 лет. Сегодняшнему инвестору я бы посоветовал вложиться в апартаменты. Пока этот сегмент недооценен на 20-25 % в силу своей специфики. У покупателей нет четкого понимания, что такое апартаменты. Это такая же недвижимость, как квартира, но ее основное отличие заключается в том, что на сегодняшний день в апартаментах можно оформить лишь временную регистрацию на пять лет с последующей пролонгацией. При этом какого-то понижения в правах у вас не будет. Апартамент можно купить, оформить в собственность, продать, сдать в аренду, иными словами совершить любую операцию с недвижимостью, которая предусмотрена действующим законодательством.

Сейчас произошло изменение тактики поведения инвесторов на рынке. Предложений «купил дешево – через год дорого продал» все меньше и меньше. Многие инвесторы выстроили новую линию поведения: они покупают недвижимость, делают ремонт и сдают ее в аренду. Средняя 100-метровая московская квартира стоит15 миллионов рублей. Сдавать ее вы сможете за 3,5 тысячи долларов (120 тысяч рублей) в месяц. В этом случае мы можем говорить о доходности 7% в валюте. При этом сама московская недвижимость дорожает с каждым годом.

Как правильно выбрать недвижимость для инвестирования?

Вы должны определиться, насколько вы доверяете бренду застройщика, а также где находится выбранный комплекс. Вряд ли кто-то захочет жить в доме с окнами на железную дорогу. Если в окно виден пруд или парковая зона, то такая недвижимость будет более востребована. А если  она находится в 5 минутах ходьбы от метро, на охраняемой территории, то такую недвижимость вообще нельзя продавать, ее надо использовать под аренду. Неслучайно в подобных комплексах очень сложно найти квартиру на вторичном рынке.

Дальше вы идете в банк, и, при условии, что у вас есть стабильная заработная плата, оформляете ипотеку. В новостройках увеличение степени готовности проекта напрямую сказывается на стоимости квадратного метра. Самая низкая цена – котлованная. Это самые некомфортные условия  для инвестора в силу того, что дома нет, а деньги надо платить уже сейчас. Инвестор рассматривает такое вложение как вложение с высокими инвестиционными рисками, соответственно, чтобы его заинтересовать, застройщик предлагает самые низкие цены. Следующий уровень – от пяти построенных этажей и до 80-процентной готовности объекта. Своего максимального значения цена достигает к тому моменту, когда дом будет вводиться в эксплуатацию. Как правило, от старта продаж до ввода в эксплуатацию стоимость квартиры увеличивается на 30-40%.

При условии оформления ипотечного кредита главная задача инвестора – за счет собственных средств дотянуть до того этапа, когда дом будет сдан госкомиссии и квартиру можно будет сдать. С этого момента объект начнет приносить дивиденды, которые будут направляться на погашение кредита.

Но можно ли будет выгодно продать такую недвижимость при сегодняшних темпах строительства в Москве?

Несмотря на темпы строительства, сказать, что рынок насыщен, я не могу, особенно если мы говорим о «старой» Москве в границах МКАД. Современного жилья, отвечающего всем требованиям покупателей, не так уж и много. К примеру, на сегодняшний день для многих собственников важно наличие подземного гаража. Это та опция, без которой часто никто ничего уже не покупает. А доля жилья, где есть подземные гаражи, не наберет по Москве и 10%.

Возможно ли получить более быструю отдачу при инвестициях в недвижимость?

Все, что связано с короткими деньгами, это, как правило, зона повышенного риска. Вы можете зайти на объект, купить и попытаться на промежуточном этапе выйти из проекта, зафиксировав свою прибыль. Когда у вас имеются собственные средства, которых хватает на покупку, вы можете играть в такую короткую историю. Но инструментов, которые приносят быструю прибыль, когда вы сидите и ничего не делаете, практически нет. Чем меньше у вас денег, тем больше должно быть вашего участия, если вы хотите заработать. Это непростой бизнес. Но самое главное – это надежный бизнес.

Если начинающий инвестор не уверен в своих силах, ему стоит проконсультироваться с риелтором?

В этом случае стоит воспользоваться услугами специалиста, который вам предложит варианты, даст все цифры. На сегодняшний день эта задача облегчается, так как все проекты  в Москве осуществляются в рамках 214-ФЗ, с публикацией всей проектной документации. Профессионал может оценить устойчивость бренда, историю застройщика, насколько у него хороши дела, как он выполняет свои обязательства.

Как правило, риелторы заточены под какой-тоопределенный сегмент рынка. Например, он занимается продажей на вторичном рынке, но не имеет дела с новостройками. Арендой будет заниматься уже другойспециалист. Найти человека, который аккумулирует в себевсе нужные вам знания, очень сложно – это и естьпрофессиональный инвестор. Он четко вам скажет, сколько нужно будет вложить в покупку, в ремонт, как организовать процесс сдачи, как правильно платить налоги. Если у васодна квартира, дешевле просто платить налог 13% как физическое лицо. Если же у вас пул таких квартир, возможно, имеет смысл зарегистрироваться как частный предприниматель, в этом случае налог существенноуменьшится.

Какие интересные инвесторам проекты сейчас есть у Capital Group?

У нас в рамках проекта «Триколор» появился нехарактерный для Capital Group формат с точки зрения нарезки – апартаменты площадью 24-35 квадратных метров. Покупка и последующая сдача недвижимости в монолитном доме на охраняемой территории в пяти минутах от станции метро ВДНХ или Ботанический сад, безусловно, ликвидный и интересный вариант. Стоят такие апартаменты в районе 4-6 миллионов рублей. В комплексе несколько корпусов, первые два мы планируем сдать во 2 квартале 2014. В данный момент ведется строительство нового корпуса с апартаментами и именно в него сегодня довольно интересно вкладывать деньги.

Александра Латышева специально для «РБК.Стиля»